土地活用におけるテナント経営とは？メリット・デメリットや流れを解説

使っていない土地を有効活用したいと考えたときの選択肢の1つに「テナント経営」があります。
本記事では、土地活用におけるテナント経営とはなにか、メリット・デメリットや始めるときの流れについて解説します。
使っていない土地を所有している方は、ぜひ参考にご覧ください。

土地活用におけるテナント経営とは？

テナント経営とは、土地や建物のオーナーが事業者に対して物件を貸し出し、賃料収入を得る経営手法を指します。
一般的には、オーナーが所有している土地に商業ビルや店舗用の建物を建築し、飲食店や小売店、オフィスなどとして使用したい事業者に賃貸するケースが多いです。

テナント経営の主な方法

テナント経営の方法は、主に2種類あります。
自己所有の建物を直接賃貸して家賃収入を得る
オーナー自身が土地に建物を建設し、テナントを複数募集して直接管理する方法です。
テナントの選定や契約条件の交渉、建物の維持管理をオーナーが主体的におこなうため、自由度が高い反面、ノウハウや管理の手間がかかります。
テナント募集活動や交渉を自力でおこなうため、専門知識や経験が必要です。
建物の清掃や設備の補修など維持管理にコストがかかるのもポイントです。
好きな業種や企業を選び、オーナーの意向に合ったテナント構成を作りやすい特徴があります。
企業・事業者に借地して地代収入を得る
従来、企業や事業者が自費で建物を建設する方法が一般的でしたが、最近は土地を貸し出す「借地」の方法が人気を集めています。
「借地権」とは、借地借家法に基づく概念で、土地を借りてそのうえに建物を所有する権利のことです。
借地権が適用される土地の所有者は「底地所有者」と呼ばれます。
とくに、ファーストフード店や家電量販店などの業種では、土地を借りて事業をおこなうケースが多く見られ、建設費用は数十億円以上となり、その費用は企業が負担します。
土地所有者は、安定的に地代収入を得る仕組みです。

テナントの種類

テナントと一口に言っても、業種は多岐にわたります。
立地特性や周辺環境に合わせてテナントを選定すると、長期的な安定経営につながります。
飲食店
レストラン、カフェ、居酒屋、ファストフード店などです。
人通りが多い場所や昼夜問わず需要があるエリアの場合、安定した客足が期待できます。
小売店・物販店
雑貨店やアパレルショップ、コンビニエンスストア、ドラッグストアなどです。
集客力が高く、周辺住民やオフィスワーカーのニーズを捉えやすい業種です。
サービス業（美容院・クリニック・学習塾 など）
地域の生活に根付くサービス業は、リピーターを獲得しやすい特徴があります。
周辺人口やターゲット顧客とのマッチングが重要です。
オフィス・事務所
都市部だけでなく、最近はサテライトオフィスやコワーキングスペースのニーズも高まっています。
立地や設備がテナントの要望に合うかがカギとなります。
宿泊施設（ホテル・民泊 など）
観光地やビジネスエリア周辺の場合は、ホテルや簡易宿泊所の需要が高いです。
ただし消防法などの法規制を考慮した建築や運営が必要です。
その他特殊業種
倉庫や物流拠点、レンタルスペースなどが挙げられます。
近年では撮影スタジオやオンライン配信のスタジオとして利用されるケースも増えています。

土地活用におけるテナント経営のメリット・デメリットとは？

テナント経営を始める前に、メリット・デメリットを確認しておきましょう。

テナント経営のメリット

テナント経営のメリットは「安定収益が期待できる」点です。
テナントとの賃貸契約が成立すれば、月々の家賃収入を得られます。
立地条件やテナントの業態によっては長期入居が望めるため、安定収益につながりやすいことが大きな魅力です。
また「土地・建物の資産価値を高める」点もメリットです。
使っていない土地に建物を建て、テナントとして活用すると、土地や建物の資産価値を向上しやすくなります。
空き地や空き家のままでは税金面での負担が続くだけですが、テナント経営をおこなうと積極的に資産を生み出せます。
「多彩な業種を誘致できる」点もメリットです。
テナントとして入居する業種は、飲食店や小売店、サービス業、オフィスなどさまざまです。
立地条件や周辺ニーズに合わせて複数のテナントを誘致すれば、リスク分散や収益性の向上が期待できます。
さらに「相続対策につながる場合がある」のも魅力です。
テナントを入れた建物の賃貸事業をおこなうと、更地よりも固定資産税や相続税評価額が下がるケースがあります。
相続税対策として土地活用を考えているオーナーには、テナント経営が有効な場合があります。

テナント経営のデメリット

テナント経営のデメリットは「空室リスク・賃料滞納リスク」がある点です。
テナントが退去したり、賃料を滞納したりするリスクを常にともないます。
退去後のテナント募集期間は収入がゼロになる可能性があり、賃料滞納が続くとオーナー側の収益が大幅に下がる点は注意が必要です。
また「初期費用が高額になりやすい」点もデメリットです。
建物の建設費や設備投資（とくに飲食店舗用の設備など）に多額の費用がかかるケースがあります。
開業前のテナント誘致や広告費なども必要となり、初期投資が大きくなりがちです。
さらに「建物管理やテナント対応の手間」もかかります。
オーナーが直接管理をおこなう場合、テナントの募集、契約手続き、建物のメンテナンスやクレーム対応など、管理業務が多岐にわたる点もデメリットです。
管理会社やサブリース会社への委託で負担を軽減できますが、その分コストがかかります。

土地活用でテナント経営を始める流れ

土地活用として注目されるテナント経営ですが、実際に始めるまでにはいくつかのステップを踏む必要があります。
テナント経営をスタートするまでの一般的な流れは、以下のとおりです。

①用途やコンセプトの検討

はじめに、所有している土地や建物をどのように活用していくかを大まかにイメージします。

●土地や建物の特性：立地、面積、周辺環境、建築制限など
●想定するテナントの業種：飲食店・物販・オフィス・サービス業など
●運営スタイル：自主管理か、管理会社・サブリース会社に委託するか

土地の法的規制（用途区域や建蔽率・容積率など）をチェックし、建築可能な建物や許可が必要な用途を把握しておくことも重要です。

②市場調査・事業計画の立案

市場調査では、立地の需要分析やターゲット層の確認をおこないましょう。
立地の需要分析では、周辺人口、交通アクセス、競合施設の有無などを見ます。
ターゲット層は、その地域に多い世帯属性（ファミリー、単身者、学生、ビジネスマンなど）や消費行動を確認しましょう。
次に、以下の収支シミュレーションをおこないます。

●建設・改装費用や設備投資額
●想定賃料収入、空室リスク
●銀行からの融資条件

上記を踏まえて事業計画（投資回収の期間、利回り目標など）をまとめ、テナント経営が採算ベースに乗るかどうかを慎重に判断します。

③建物・設備の計画

テナントを誘致するには、建物や設備に一定の条件が必要です。
たとえば、飲食店であれば排気・排水・防火設備など、クリニックであれば医療系特有の設備要件を満たす必要があります。
建物の大枠が固まったら、実際にテナント候補を探します。

④契約締結・入居準備

テナントが決定したら、賃貸借契約を結ぶ流れです。
契約書の内容は、オーナーとテナント双方が納得できるよう細かくチェックしておきましょう。

まとめ

土地活用におけるテナント経営とは、土地や建物のオーナーが事業者に対して物件を貸し出し、賃料収入を得る経営手法を指します。
安定収益が得られるメリットがある反面、自分で建物を建設する場合は初期費用が高額になりやすいデメリットがあります。
テナント経営を始めるまでの流れは、用途やコンセプトの検討から始まり、契約締結・入居準備までの4ステップです。