土地の固定資産税を軽減したい！税額の計算方法や軽減方法を解説

土地を取得すると、所有者には毎年固定資産税が課されます。
このような税金の金額は、何を基準に決定されるのでしょうか。
今回は土地の購入をご検討中の方に向けて、土地に課される固定資産税の計算方法や節税方法を解説します。

土地を購入する前に知っておきたい！固定資産税とは

土地や家屋などの不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。
はじめに固定資産税とは何か、どのように税額が決まるのかを解説します。

固定資産税とは？

固定資産税は地方税の一種で、個人や法人が所有する固定資産に対してかかる税金です。
固定資産とは、現金などと違って流通を目的とせず、また消耗品でもないような資産を指します。
代表的なのが不動産ですが、そのほかにも機械装置や車両運搬具、工具、器具なども固定資産に含まれます。

どのように課税される？

固定資産税の金額を決めるのは、市区町村（東京都23区内は都）です。
資産の「評価額」に基づいて固定資産税を計算し、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分の税金が課税されます。
毎年春頃に固定資産税の納付書が届くため、コンビニや金融機関などで一括または年4回分けて納付します。
なお、都市計画区域に土地を所有している方は、固定資産税と併せて都市計画税も納付しなければなりません。
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充当する目的で課される税金です。
都市計画税も固定資産税と同様に、自治体から届く納付書を利用して一括または年4回に分けて納付します。

固定資産税は3年に一度見直しがおこなわれる

固定資産税は「評価替え」といって、3年に1度見直しがおこなわれます。
本来であれば、毎年度評価替えをおこなうのが理想ですが、膨大な量の土地や建物について毎年度評価を見直すことは困難です。
そこで、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、3年ごとに評価額を見直す制度がとられています。
直近では令和6年度（2024年度）に評価替えがおこなわれたため、次回は令和9年度（2027年度）に実施されます。
つまり令和9年度までは、原則として固定資産税の金額は変わらないということです。
ただし地価の大幅な下落などで価格を据え置くことが適切ではない場合、その区域の土地については下落状況を反映して価格が修正されるケースもあります。

土地に課される固定資産税の計算方法とは

先述したように、土地の固定資産税額は納税通知書を見ればわかります。
しかし、通知書が届く前にある程度の目安を知っておきたいという方もいらっしゃるでしょう。
土地の固定資産税は、「課税標準額×1.4％」で求めることが可能です。
課税標準額は地目（宅地・田・畑など）によって計算方法が異なり、宅地は公示価格の約70%が課税標準額となります。
ここからは、土地の固定資産税を求める際に気をつけたいポイントを解説します。

宅地かどうか判定する

土地の固定資産税を計算する際は、まずその土地が宅地かどうかを確認します。
宅地とは、住宅が建っている土地（住宅用地）のことです。
住宅用地であれば、特例措置が適用されるため、固定資産税の負担を軽減できます。

固定資産税評価額を調べる

固定資産税の税額は、土地の資産価値に応じて算出されるため、次に固定資産税評価額を調べます。
固定資産税評価額は、時価や固定資産税路線価で計算するか、固定資産税評価証明書で確認することが可能です。
時価で計算する場合
土地の固定資産税評価額は、時価の70％になるよう設定されています。
たとえば1,000万円の土地であれば、700万円がおおよその固定資産税評価額の目安になります。
おおまかな固定資産税額を知りたい場合は、時価を基に計算すると良いでしょう。
固定資産税路線価から計算する方法
固定資産税路線価とは、路線（道路）に面した宅地1平方メートル当たりの価格のことです。
固定資産税路線価に土地面積を乗じることで、おおよその評価額がわかります。
たとえば、路線価が15万円で土地の広さが150㎡の場合、固定資産税評価額は2,250万円という計算になります。
固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」で確認が可能です。
市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得する
おおまかな目安ではなく、実際の固定資産税評価額を知りたい場合は、固定資産税評価証明書を取得しましょう。
固定資産税評価証明書とは、不動産の固定資産評価額が記載された書類で、市町村役場（東京都23区は都税事務所）で取得できます。
ただし所有者や借地人、借家人、相続人といった関係者しか取得できず、取得時には身分証明書なども提示しなければなりません。

課税標準額を計算する

次に、課税標準額を求めます。
課税標準額とは、固定資産税評価額を基準にして、税金の軽減を考慮したものです。
先述したように、住宅用地には特例が適用され、以下のように固定資産税の負担が軽減されます。

●200平米までの部分（小規模住宅用地）：評価額×1/6
●200平米を超える部分（一般住宅用地）：評価額×1/3

たとえば、評価額が2,250万円の小規模住宅用地であれば、実際に課税されるのは「2,250万円×1/6＝375万円」となります。

課税標準額に税率をかける

課税標準額に一定の税率をかければ、支払う税額がわかります。
税率は市区町村によって異なりますが、1.4％で設定されているケースが多いです。
課税標準額が375万円の場合、固定資産税額は「375万円×1.4％＝5.25万円」となります。

土地の固定資産税を軽減する方法とは？

固定資産税は毎年かかるものなので、できる限り負担を小さくしたいですよね。
最後に、土地の固定資産税を軽減する方法について解説します。

住宅用地の特例を利用する

先述したように、住宅用地には特例が適用され、固定資産税が最大3分の1に軽減されます。
この特例が適用される条件は「住宅が建っていること」なので、更地だと特例は利用できません。
そのため、広い土地を所有している場合は、アパートやマンションといった賃貸住宅を建てることをおすすめします。
また住宅用地の特例は、住宅と店舗や事務所などの事業部分を組み合わせた住宅「併用住宅」にも適用することが可能です。
その場合、居住部分の割合が4分の1以上の建物の敷地について住宅用地の特例が適用されます。

土地を分筆する

固定資産税を節税する方法として、土地の分筆も挙げられます。
分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記し直すことです。
大きな土地を分筆して200㎡以下にすることで、住宅用地の特例を適用し、固定資産税を1/6に軽減することが可能です。
また、分筆によって小さな区画を複数置いた場合、評価額が個別に見積りされることになります。
大きな土地ならではの価値が失われ、全体としての評価額が下がることで、節税に繋がる可能性があります。

まとめ

土地を取得すると、地方税の1つである固定資産税が毎年課税されます。
各自治体から春頃に納付書が届くので、一括または4回に分けて支払う必要があります。
もし広い土地を所有しており、更地のままになっている場合は、賃貸物件を建てることも検討してみてはいかがでしょうか。
アパートやマンションを建てることで、住宅用地の特例を利用することができ、固定資産税の負担を軽減できます。