土地活用で注目の貸倉庫経営とは？経営形態やメリット・デメリットを解説

使っていない土地をお持ちの方は、どのように活用しようか悩みますよね。
そこで今回は、土地活用における「貸倉庫経営」について、基本的な概要やトランクルームとの違い、経営形態やメリット・デメリットを解説します。
土地活用の1つとして注目されている方法ですので、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用で注目の「貸倉庫経営」とは？

貸倉庫経営とは、所有する土地を活用して倉庫を建築・設置し、個人や法人に荷物の保管スペースとして貸し出す事業形態です。
倉庫自体は規模や形態がさまざまですが、大きく分けて「小型～中型の物品や在庫を保管するための倉庫」や「大型の荷物や資材を保管するための倉庫」などがあります。
いずれも定期的なメンテナンスや管理コストはかかるものの、比較的安定した賃料収入を得られる可能性があるため、土地活用の選択肢として人気が高まっています。

トランクルームとの違い

同じ「収納スペースを貸し出す」サービスとして、トランクルームを思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
貸倉庫とトランクルームは共通点もありますが、以下のような違いがあります。
規模の違い
トランクルームは、比較的小型で、主に個人利用が中心です。
家具や家電、季節物の衣類、趣味の道具などの保管に利用されます。
一方、貸倉庫は、物件によっては大口の荷物を保管できるほど広い空間を備えており、法人向けに在庫や資材置き場として利用されるケースが多いです。
立地や建物形態の違い
トランクルームは、駅近などの都市部に多く、ビルの一室や地下など比較的狭いスペースでも成り立ちます。
一方、貸倉庫はある程度の面積が必要になるため、郊外や工業地域、幹線道路沿いなどに立地することが多いです。
契約形態や利用期間の違い
トランクルームは個人向け短期利用が多く、月単位で契約できる場合が一般的です。
一方、貸倉庫は長期契約（年単位）が想定されやすく、法人が契約するケースでは安定した賃料収入が期待できます。

貸倉庫の種類

貸倉庫にはさまざまなタイプがあり、土地の大きさや立地条件、ターゲットとする利用者に応じて形態を選ぶことができます。
代表的な種類は、以下のとおりです。

●オープン倉庫（屋外型）：コンクリートやアスファルトで整地しただけのオープンスペースを貸し出す方法
●簡易建築倉庫（プレハブ・ユニット型）：プレハブやコンテナを設置して倉庫として貸し出す方法
●専用建築倉庫（本格的な建物）：専用の建物で法人向けや大規模荷物保管向けの倉庫を貸し出すタイプ

土地活用における貸倉庫の経営形態とは？

貸倉庫を運営する際に考えられる代表的な経営形態について、概要やメリット・デメリットを解説します。
自社で直接運営する方法以外にも、以下の方式があります。

管理委託方式

倉庫の建築・設備投資はオーナーがおこない、日常的な管理業務や集客、契約対応などを不動産管理会社や専門業者に委託する方式です。
オーナーは基本的に、管理会社との契約料や管理手数料を支払う形態となります。
メリットは、運営の手間を軽減できる点です。
管理会社が契約手続きや集客活動を代行するため、オーナーの負担が大幅に減ります。
トラブル対応やクレーム処理、定期点検・清掃などの実務も専門業者がおこなうことが多いです。
倉庫運営の実績・ノウハウを持った管理会社が対応するため、安定した稼働や入居率向上が期待できます。
デメリットは、管理委託費がかかる点です。
管理業務や集客サービスの対価として、毎月一定の管理料や手数料を支払う必要があります。
その分、オーナーの手元に残る利益は減少します。
また、一般的には管理会社の標準的な運営スタイルや契約条件にしたがう部分が多く、オーナーが細かく事業方針に介入しづらい場合がある点もデメリットです。

事業用借地方式

「事業用借地」とは、所有している土地を他の業者に貸し出し、その業者が貸倉庫を経営する方法です。
契約により、業者から定期的に賃借料を受け取ることができ、安定した収入源となります。
事業用借地方式の利点は、土地を持っているだけで貸倉庫の建設や運営にかかる費用を負担する必要がなく、初期投資が少ないことです。
しかし、借地契約は期限付きであり、契約期間中は契約の解除や倉庫の撤去ができないため、契約内容をよく理解しておく必要があります。

フランチャイズ方式

倉庫を建設したオーナーが、トランクルーム・貸倉庫等を展開しているフランチャイズ本部の加盟店となり、ブランド名やシステム、ノウハウを活用して運営する方式です。
フランチャイズ本部にロイヤリティを支払い、本部が運営指導や宣伝広告などを提供します。
メリットは、ブランド力・集客力を得られる点です。
既に認知度の高いフランチャイズの名前を利用するため、新規参入でも集客がしやすいことがあります。
また、運営マニュアルや予約管理システムなどを利用でき、スムーズに事業を開始しやすい点が魅力です。
デメリットは、加盟料やロイヤリティの負担がある点です。
フランチャイズに加盟するための初期費用やロイヤリティを継続的に支払う必要があるため、収益性をしっかり見極める必要があります。
運営ルールの制約もデメリットです。
フランチャイズ本部のブランドコンセプトや運営方針にしたがう必要があり、オーナー独自の施策が制限される場合があります。

土地活用における貸倉庫経営のメリット・デメリット

貸倉庫経営を始める際に知っておきたいメリット・デメリットをご紹介します。

貸倉庫経営のメリット

貸倉庫経営は「比較的安定した収益が期待できる」点がメリットです。
倉庫は企業の在庫保管や資材置き場として需要が高く、長期契約になりやすい傾向があります。
個人向けのトランクルームとは違い、法人利用が中心の場合は収益の安定度が上がる可能性があります。
「活用しづらい土地でも始めやすい」点もメリットです。
商業施設や住宅用地としては活かしにくい場所（工業地域や郊外など）でも、貸倉庫としては十分に需要があることがあります。
「付加価値を付けることで差別化が可能」な点も魅力的です。
たとえば、セキュリティ強化や空調設備の導入、24時間出入り可能なシステムの採用などによって、周辺の倉庫とは違う付加価値を提供できます。
さらに、土地に建物を建築すると、固定資産税や相続税対策として一定の効果を期待できる場合があります。
ただし、具体的な節税効果は専門家との相談が必要です。

貸倉庫経営のデメリット

デメリットは「初期投資や建築コストが高額になる可能性がある」点です。
倉庫としての設備を整えるためには、コンクリート舗装、遮熱・断熱、耐久性のある建材、セキュリティ設備などが必要になります。
とくに大型の貸倉庫を新築する場合は多額の資金が必要となり、融資の審査や返済リスクなども考慮する必要があります。
また「空室リスク・収益変動リスク」もデメリットです。
長期契約が見込める一方で、テナントが退去すると大きな面積が一気に空く可能性があります。
空室が長引くほど収益は減少し、転用もしづらいケースが多いです。
「管理・維持費用がかかる」点もデメリットです。
倉庫の管理は住宅以上にセキュリティ対策や設備メンテナンスが求められます。
外装・屋根・床面の補修や定期的な点検、警備システムの維持なども必要です。

まとめ

使っていない土地を活用して、貸倉庫経営に乗り出すのは、比較的安定した賃料収入が期待できる魅力的な選択肢の1つです。
経営形態も幅広く、フランチャイズ方式や業務委託、事業用借地方式などから選べます。
活用しづらい土地でも始めやすいメリットがある一方で、管理や維持費用がかかる点がデメリットです。