土地の相続税について！評価額や計算方法も解説

土地を相続することになった際、相続税の支払いが必要になる可能性があることをご存じでしょうか。
とくに、土地は評価額の算出方法が複雑で、税額にも大きく影響するため正しい知識が欠かせません。
申告や納税には期限が定められているため、流れや計算手順を事前に理解しておくことが大切です。
この記事では、土地の相続に伴う税金の基本や評価方法、計算のポイントについて詳しく解説します。

土地の相続税とはなにかと相続手続きの流れ

土地を相続するときは、評価額が高額になりやすいため相続税の対象になるケースが多いです。
相続税の基本と申告期限、手続きの概要を押さえ、早めに準備を進めましょう。

基礎控除額によって課税対象が決まる仕組み

相続税がかかるかどうかは、遺産総額から基礎控除額「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を差し引いて判断します。
たとえば、法定相続人が2人なら控除額は4,200万円となり、遺産がこれを超えると課税対象です。
宅地は、路線価や固定資産税評価額で計算され、自宅用宅地は小規模宅地等の特例により330㎡を上限に評価額を80％減額できます。
賃貸や事業用宅地は200㎡まで50％減額が認められ、貸付事業を継続しながら節税することも可能です。
同じ土地でも利用状況や面積区分によって控除率が変わるため、用途を見直すだけで相続税が大幅に軽減される場合があります。

相続税の申告は10か月以内に完了が必要

相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内です。
不動産評価や遺産分割協議には時間がかかるため、相続発生直後から資料収集を進めることが大切です。
期限後に申告すると、延滞税や加算税が課されるほか、特例適用を受けられないことがあります。
相続放棄を選ぶ場合も、3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があるため、早めに検討しましょう。
なお、納税資金が不足する場合は物納や延納が認められることがありますが、審査基準が厳しいため事前の準備が欠かせません。

手続きの全体的な流れと必要書類の整理

土地を相続する大まかな流れは、死亡届の提出から始まり、戸籍謄本の収集、遺言書の確認、遺産分割協議、相続登記、相続税申告の順で進みます。
令和6年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しないと過料が科されます。
相続登記をおこなわないと、売却や担保設定もできないため、早期に手続きを済ませておくと後々の取引がスムーズです。
主な必要書類は、次のとおりです。

●被相続人の戸籍謄本一式
●相続人全員の住民票
●固定資産評価証明書
●遺産分割協議書
●相続登記申請書
●被相続人の住民票除票

これらは法務局、市区町村役場、税務署など複数の機関で取得するため、スケジュールを立てて効率的に集めましょう。
司法書士や税理士に依頼すれば、書類取得や補正率の確認を代行してくれるため、手続き負担を大幅に減らせます。
専門家は、相続人間の意見調整や調停手続きのサポートもおこなうため、トラブル防止にも役立ちます。

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土地の相続税の計算方法

ここでは、相続税を計算する手順と具体的な税率を確認します。

計算手順の基本的な流れ

まず被相続人の財産を評価し、債務や葬儀費用を差し引いて、正味の遺産総額を算出します。
次に基礎控除額を控除し、課税対象額を法定相続分で按分して、各相続人の取得額を求めます。
最後に取得額に税率を掛け、控除額を差し引けば各人の相続税額が算出可能です。
土地や非上場株式など、評価が難しい資産が多い場合は、税務調査で指摘を受けやすいため、算定根拠を保存しておくことが大切です。
専門家へ相談すれば、特例適用の可否や申告書作成を任せられるため、期限内申告と節税を同時に実現しやすくなります。
さらに、相続人間の意見調整や税務署との折衝も専門家が担うため、精神的な負担を軽減できます。

遺産総額に基づく課税対象額の計算

たとえば評価額3,000万円の土地を相続し、相続人が3人いる場合、基礎控除額は4,800万円となるため課税対象は発生しません。
一方、評価額7,000万円の土地を相続して同じく相続人が3人なら、控除後の課税対象額は2,200万円となり、各人の取得額は法定相続分（1/3）で733万円です。
路線価は国税庁が毎年7月に公表し、都市計画の変更や商業施設の開業により上昇・下落することがあるため、最新データを確認しましょう。
倍率方式を使う地域でも、公共事業や区画整理で評価倍率が見直されることがあるため、過去データの使い回しは避けてください。

税率に応じた具体的な税額の算出方法

相続税は10％から55％までの累進8段階で、取得額が大きいほど税率も上がります。
前述の733万円に対する税率は10％で、控除額は0円なので税額は約73万円です。
一方で、取得額が5,000万円の場合、税率は20％、控除額は200万円となり、税額は800万円となります。
配偶者については「配偶者の税額軽減」により、1億6,000万円または法定相続分まで無税となります。
未成年者控除や障害者控除も存在し、要件を満たせば納税額を減らすことが可能です。
住宅取得資金贈与や教育資金一括贈与を併用すれば、生前対策により相続財産自体を減らすことも検討できます。

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土地の相続税評価額について

土地の評価方法を理解すれば、課税額を適切に把握し節税策を検討できます。

土地の相続税評価額とは何か

相続税評価額は、土地を国の基準で財産評価した金額で、市場価格とは異なる場合があります。
評価額が高いほど相続税負担も増えるため、評価方法を把握しておくことが大切です。
市街地再開発や用途地域変更で地価が急上昇すると、翌年の路線価も見直される可能性が高く、相続税額が増加する恐れがあります。
反対に過疎化が進む地域では路線価が下がることがあり、評価額も低くなるため、複数年比較で動向を確認しましょう。

路線価方式による評価の仕組み

路線価方式では、路線価図に示された1平方メートル当たりの価格に面積を掛けて計算し、角地補正やセットバック等の調整率を加減します。
たとえば、角地補正率が1.05、セットバック補正率が0.90であれば、路線価×面積×1.05×0.90が評価額です。
形状が不整形な宅地は「不整形地補正」が適用され、最大で30％程度評価額が減額されることもあります。
私道負担がある場合は、負担部分を控除できるため、現況図面を基に正確に測量しておくと有利です。

倍率方式が用いられるケースとその特徴

路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に国税庁の評価倍率を掛けて算出する倍率方式を用います。
農地や山林などで採用されることが多く、評価額が比較的低く出やすいのが特徴です。
評価倍率は毎年改定されるため、最新倍率を用いないと過大・過少評価となる恐れがあります。
利用状況に応じた特例を適用するかどうかで税額が変わるため、実勢価格との差を把握しつつ活用を検討しましょう。
地積規模の大きな宅地や、市街化調整区域内の雑種地などは、要件を満たせば更なる評価減が可能です。
将来の売却を見据えて、地域の不動産会社から市場動向を聞くことで、相続後の資産計画が立てやすくなります。

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まとめ

土地の相続税は評価額と基礎控除額に基づいて計算され、相続発生から10か月以内に申告をおこなう必要があります。
税額の算出には遺産総額や法定相続分、税率などの要素を踏まえ、正確な計算と丁寧な手続きが求められます。
評価方法には路線価方式や倍率方式があり、土地の状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。