不動産売却のタイミングの見極め方！市況・税金・季節について解説

不動産は、売却するタイミングによって売却価格が大きく変わる場合があります。
したがって、不動産の売却を検討する際には売主自身も「売り時」を把握することが大切です。
そこで今回は、不動産売却のタイミングを見極めるポイントとして、「市況」「金利」「季節」について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却のタイミング1：市況で見る

まずは、不動産の「市況」から売却のタイミングを見極めるコツについて解説します。
そもそも「市況」とは、ものが売買される市場の状況や景気のことです。
不動産の市況とは、売買されている物件の数や価格など、不動産市場の状況を指します。
不動産の市況を把握するためには、以下の3つが参考になります。

●不動産価格指数
●相場
●金利

どのような点が参考になるのか、それぞれの内容を順番に解説します。

不動産価格指数

不動産価格指数とは、国土交通省が毎月ホームページ上で公表している不動産価格の動向を表す指標です。
住宅の種類別に色分けをしてグラフ化されているため、不動産の価格が上昇しているのか下降しているのかを目で見て確認することができます。
不動産価格指数のグラフは、2010年の平均価格を100として市況の動向を表しています。
グラフが右肩上がりであれば不動産の価格は上昇傾向、右肩下がりであれば下降傾向といったように、価格の動向をイメージするのに有効です。

相場

不動産価格指数は、全国の不動産売買を対象にしたデータであるため、確認できない地域もあります。
したがって、地域ごとの市況を把握するためには、近隣の不動産売却の相場を参考にするのも方法の1つです。
不動産売却の相場は、以下の4つの価格を調べることで把握できます。
実勢価格
実勢価格とは、実際に不動産が売買された価格のことです。
国土交通省の「土地総合情報システム」で、各都道府県の取引価格が確認できます。
地価公示価格
地価公示価格とは、国土交通省が定期的に公開している土地価格の目安です。
国土交通省の「土地総合情報システム」の「都道府県地価調査」で確認できます。
なお、実勢価格は公示地価の1.1倍程度であるのが一般的です。
土地によっては1.5倍以上になることもあります。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税を計算する際の基準となる評価額です。
家屋・建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額ですが、土地については、「路線価」が定められている地域と、定められていない地域で評価方法が異なります。
路線価は、国税庁のホームページに掲載されている「路線価図」で確認することが可能です。
路線価が定められていない地域は、国税庁のホームページの「評価倍率表」に記載されている評価倍率を用いて計算します。
査定価格
実勢価格や工事価格、相続税評価額はあくまで目安です。
不動産の売却価格は、物件個別の状況が影響します。
したがって、実際に不動産会社が物件を確認して算出した査定価格が現実的です。
不動産の相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼して把握するのがおすすめです。

金利

不動産を購入する方のほとんどが、住宅ローンを利用します。
住宅ローンの金利が低いときは返済総額が低くなるため、購入検討者のハードルが下がり、不動産を売却しやすくなるのが一般的です。
近年日本では低金利が続いていましたが、今後は金利の上昇が予想されます。
したがって、金利が少しでも低いうちに売却を検討するのがおすすめです。

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不動産売却のタイミング2：税金で見る

次に、不動産売却時にかかる「税金」から売却のタイミングを見極めるコツについて解説します。
税金から売却のタイミングを図るには、以下の2つのポイントを押さえておく必要があります。

ポイント1：所有期間が5年を超えるタイミングで売る

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合には、その利益に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
この3つの税金の総じて譲渡所得税といい、譲渡所得税は譲渡所得額に対して定められた税率を乗じて計算します。
譲渡所得は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、譲渡所得税の税率が異なるため注意が必要です。

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
●長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

つまり、5年を境に税率が大幅に異なるため、税率が下がるタイミングで売却すると節税できるのです。

ポイント2：控除制度の条件を確認する

譲渡所得税を軽減するための控除制度がいくつか設けられています。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
代表的な控除制度は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、この特例を利用すると譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
所有期間が10年を超える場合、さらに軽減税率が適用されます。
3,000万円の特別控除の適用後、課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率が14％となり、通常の長期譲渡所得で計算するより税額が安くなるため、大幅な節税が可能です。
被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例
被相続人が居住していた不動産を相続し、空き家となっていた場合に利用できる特例で、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
この特例を利用する場合、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
このように、所有期間によって税金を抑える控除制度を利用できる場合があるため、どの控除制度が適用されるのかを確認し、売却のタイミングの参考にしましょう。
なお、納付した相続税を不動産の譲渡所得を計算するときの取得費に加算できる「取得費加算の特例」も節税効果があります。
この特例は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することが条件です。
つまり、空き家の場合は、「3年」がポイントになることを覚えておくと良いでしょう。
ただし、空き家の売却に関するこれら2つの特例は併用できないため注意が必要です。
どちらの特例を利用したほうが良いかは、個人で判断するのが難しいため、不動産会社にご相談ください。

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不動産売却のタイミング3：季節で見る

最後に、不動産を売却する「季節」から売却のタイミングを見極めるコツについて解説します。

不動産の成約件数が増える季節に売却する

不動産売買には繁忙期があり、その季節は通常より成約件数が増えます。
これに合わせて不動産を売り出せば、物件を探している方が増えるため、より多くの方に情報を知ってもらうことができます。
反対に、繁忙期を過ぎてから売り出すと、需要が急激に低くなり、値下げをしないと売れないといった事態になることも少なくありません。

ねらい目は3月か9月

不動産を売却するタイミングとしておすすめなのは、人の動きが多くなる3月もしくは9月です。
3月は、進学や転勤などで引っ越す方が増えるため、物件を探す方も多くなります。
不動産の売却には3か月～半年程度かかるのが一般的です。
したがって、3月までの成約を目指し、前年の12月頃から売却の準備を始めると良いでしょう。
また、9月～10月も転勤が増える時期です。
10月までの成約を目指し、夏のあいだに準備を始めて売り出すのがおすすめです。

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まとめ

不動産を売却する際には、売却のタイミングを見極めることによって、高値売却や節税が望めます。
まずは不動産の市場がどうなっているのか、相場はどれくらいなのかを把握し、売り時かどうかを見極めることが大切です。
また、売却後に課される税金は、不動産の所有期間や売却の期限など条件を満たせば抑えられるため、控除制度の条件を確認しつつ、不動産の繁忙期に合わせて売り出すのがおすすめです。