再建築不可でも売却可能？不動産買取のポイントについても解説

不動産の中には「再建築不可物件」と呼ばれる、売却が難しいとされる特殊なケースがあるのをご存じでしょうか。
建て替えができないことや住宅ローンの利用が制限されることから、購入希望者が見つかりにくい傾向にあります。
しかし、専門業者による買取などを活用すれば、条件によってはスムーズな売却が実現することもあります。
この記事では、再建築不可物件の特徴や売却が難しい理由、活用できる売却方法について詳しく解説します。

「再建築不可物件」とはなにか

不動産の売却を検討する際、「再建築不可物件」という言葉を耳にすることがあります。
聞き慣れないこの用語ですが、条件次第では物件の価値や流通性に大きく影響することがあります。
とくに、買取査定や売却価格に影響する要素となるため、正しい知識を持つことが大切です。

建て替えが認められない物件の特徴

再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊しても新築が許可されない物件です。
主な理由は、建築基準法の接道義務や、用途地域の規定を満たしていないためです。
その結果、金融機関の融資を受けにくく購入者が限られるため、売却には専門知識を持つ不動産会社への相談が欠かせません。
こうした背景を理解せずに価格設定をすると、長期化だけでなく減額交渉で大幅に値を下げる恐れがあります。
さらに、売却後も残置物処理や境界問題が発覚すると追加費用が発生するため、事前の調査が重要です。

接道義務を満たさないことで発生する制限

再建築不可物件の多くは、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接するという接道義務を満たしていません。
接道を欠く敷地は「旗竿地」に多く、建築確認が下りず新築も大規模改築もできないため、取り壊すと更地のままになります。
結果として、資産価値が大きく下がる点が最大のリスクです。
自治体によっては、将来的な道路拡幅計画で状況が改善する例もありますが、時期は未定のため投資判断は慎重さが求められます。
位置指定道路の再評価を受けることで再建築が可能になる事例もありますが、申請手続きと近隣同意に時間を要します。

都市計画法との関連による影響

都市計画法による用途地域の変更や道路種別の見直しで、以前は再建築可能だった土地が突然制限を受けることがあります。
取引の際は、過去と現在の都市計画図を照合し、法改正の影響を確認することが大切です。
都市計画図だけでなく、役所の窓口で建築指導課の照会簿を確認することで、より精度の高い情報が得られます。
とくに、市街化調整区域に編入された場合は、新築許可を得るハードルが一段と高くなるため注意が必要です。

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「再建築不可物件」の売却が難しい理由

再建築不可物件は、表面上は住居としての機能を果たしていても、売却の際にはさまざまな障壁が立ちはだかります。
とくに、一般的な住宅と比較した際の不利な条件が多いため、思うように売却が進まないことも少なくありません。

住宅ローンが利用できないことによる購買層の減少

再建築不可物件は、多くの金融機関で住宅ローンの担保と認められません。
一部のフリーローンなどを利用できる場合もありますが、原則として現金購入者に限定されるため、買い手が大幅に減少します。
ブリッジローンなど期間が短い融資は存在しますが、金利が高く返済リスクも大きいため敬遠されがちです。
金融機関によっては、担保評価を土地と建物に分けたうえで融資枠を少額設定するケースもありますが、返済負担率が高まります。

建て替え不可による将来的な活用の制限

取り壊しても新築できないため、老朽化が進むほど資産価値は目減りしてしまいます。
住み替えや賃貸化、転売といった将来の選択肢が狭く、相続時にも処分に困るケースが多いことが、購入意欲を下げる主因です。
評価額が低く固定資産税は抑えられますが、維持管理費が相対的に高くなるため実質的な負担は軽減されにくい点も懸念材料です。
長期的には、修繕義務を負うことでキャッシュフローが圧迫され、空き家化が進むリスクも指摘されています。

リフォーム費用の負担が大きくなるリスク

取り壊せない物件は長期使用が前提のため、老朽部分を適時補修するしかありません。
とくに、築年数が古い木造住宅では、耐震診断と補強が欠かせません。
基礎補強や屋根の葺き替えなどが数百万円規模となることもあり、購入者は将来の負担を織り込んで慎重になります。
売主は修繕履歴と見積もりを提示し、費用感を共有することで不安を軽減できます。
近年は、耐震補強やバリアフリー改修に対する補助金制度もあるため、自治体の支援情報を整理して提示すると交渉が進みやすくなるでしょう。
設備更新に伴う省エネ性能の向上を示すと、投資家や入居者の評価が上がり、賃料の上積み交渉がしやすくなります。

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「再建築不可物件」を売却する方法について

再建築不可物件は、その名のとおり建て替えができないという制限を抱えているため、一般的な不動産よりも売却が難しいとされています。
しかし、適切な方法や工夫を講じることで、売却の可能性を広げることもできます。
とくに、再建築を可能にする手続きや、特定の相手への売却、あるいは用途を変更することで、物件の価値を引き出す道が見えてくるのです。

セットバックで再建築可能にする可能性を検討

前面道路が狭い場合は、敷地を道路側に後退させるセットバック（敷地後退）により接道義務を満たし、再建築を可能にできることがあります。
建物面積は減りますが、再建築可能になれば資産価値は大きく向上するため、測量費用や減少面積を踏まえても検討する価値があります。
新築時には、建物配置や駐車スペースの確保を再検討する必要がありますが、小規模住宅やコンパクトハウスの需要と合致すれば十分勝算があります。
また、後退部分の舗装や排水設備を整えることで周辺環境が改善され、近隣住民の理解を得やすくなるでしょう。
敷地形状が複雑な場合は、隣地との共有通路を設定することで、有効宅地面積を確保できるケースもあります。

隣地所有者への売却でスムーズな交渉が可能に

隣地所有者に売却すれば、相手は敷地の一体利用で建築条件が緩和され、双方にメリットが生まれます。
仲介会社が間に入れば交渉は円滑になり、一般市場より早期に売却できる可能性があります。
公図の分筆や境界確定測量を同時に進めると取引コストが明確になり、買い手の納得度が高まるでしょう。
隣地との一体開発により中高層マンションへの建て替えが可能になる場合、取引価格が周辺相場を上回ることもあります。

リフォームして賃貸化や用途変更で価値を高める

現存の建物を改装し、賃貸や事業用に転用する方法も有効です。
立地条件が良好なら、利回りを求める投資家の需要を見込めます。
工事では耐震性や配管の更新を確認し、用途変更に必要な行政手続きを忘れないことが重要です。
費用対効果を示す簡易利回り（年間賃料÷総投資額）を提示すると、購入検討者に訴求できます。
たとえば、月額7万円で貸し出せば年間84万円となり、総投資額900万円なら表面利回りは約9％となります。
DIY可能物件として付加価値を訴求すると、若年層の入居希望者を呼び込める効果も期待できるでしょう。
原状回復義務を緩和する契約条項を設けることも、入居促進につながるポイントです。

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まとめ

再建築不可物件は接道義務を満たさないなどの理由で建て替えができず、活用や売却に制限が生じやすい物件です。
一般的な住宅ローンが利用しづらいことや、再建築できない点が買い手にとって大きなハードルとなるため注意が必要です。
セットバックや隣地売却、リフォームによる再利用などの工夫により、買取や売却の可能性を広げることができます。