旗竿地の売却はなぜ難しい？売却しやすい旗竿地の特徴や売却方法をご紹介

「旗竿地」と呼ばれる形状の土地を所有していて、売却を考えている方もいらっしゃると思います。
しかし、その特殊な形状のために、果たして売却できるのか、不安に感じているかもしれません。
今回は、旗竿地の売却はなぜ難しいといわれているのか、売却しやすい旗竿地の特徴や、旗竿地の売却方法についてご紹介します。

旗竿地の売却が難しい理由

旗竿地の売却を進めていくなら、まずは旗竿地の売却が難しいといわれる理由を知ることが重要です。
ここからは、旗竿地の売却が難しい理由についてご紹介します。

旗竿地とは

旗竿地とは、奥にある広い敷地と道路部分を、細い路地がつないでいる特殊な形状の土地です。
上空からみた場合に、奥の広い敷地部分が「旗」で、細い路地部分が「竿」のようにみえるため「旗竿地」と呼ばれるようになりました。
細い路地だけが道路に接しているため、公道との設置部分が少ないのが特徴で、このようないびつな形をした土地を「不整形地」と呼びます。
また旗竿地は「路地状敷地」や「敷地延長」「敷延」などと呼ばれる場合もあります。
旗竿地は、おもに都市部に多くみられる点が特徴です。
都市部では土地の需要が高く、家が密集して建てられているため、土地も細かく区切られる傾向があるのが、旗竿地が多く発生する原因のひとつです。
また、都市計画区域において家を建てる場合には、土地が道路に2m以上接していないといけない決まりがあります。
そのため、奥にある土地には竿部分を作り、道路に接するような形状にする必要があり、旗竿地が発生しやすくなっているのです。

土地の評価が低い

旗竿地のような不整形地は、正方形や長方形などの形状をした整形地にくらべると、土地の評価が低いといわれています。
旗竿地は形状が特殊なので、建物を建てる場合に間取りや建物の向きなどに制限がある点も、評価が低くなる原因です。
また、土地自体の面積は広くても、竿部分は通路として使用するため、実際に建物を建てられる「旗」部分の割合が小さく、利用できる面積が少ないのも評価が下がる理由となっています。
くわえて、奥まった場所にある土地のため、周囲を他の建物に囲まれているケースが多く、日当たりが悪いなど、住宅の快適性に影響を与える可能性があります。

再建築不可のケースがある

旗竿地のなかでもとくに売却が難しいといわれるのが、現在の建築基準法に改正される前に建てられた旗竿地の場合です。
改正前の建築基準法では、道路に1.8m以上接しているのが接道義務の基準でした。
現在では2m以上接することが必要ですが、改正前に建てられた旗竿地のなかには1.8m以下のものがあり、接道義務違反となってしまいます。
この建物のまま住み続ける分には問題ありませんが、建て替えをしたり、取り壊したりして新築しようとすると「再建築不可」となってしまい、建築が認められません。
このように、再建築不可のケースがある点も、旗竿地の売却が難しい理由のひとつとなっています。

売却しやすい旗竿地の特徴

売却が難しいといわれる旗竿地ですが、なかには旗竿地の弱点をカバーしていて、売却しやすい旗竿地もあるので、その特徴を知っておくと売却時に役立ちます。
ここからは、売却しやすい旗竿地の特徴についてご紹介します。

間口が別の用途でも使える

売却しやすい旗竿地の特徴のひとつが、間口が別の用途でも使える土地です。
デッドスペースとなりがちな竿のスペースですが、もし幅に余裕があれば、駐車スペースとして活用できます。
小型の普通車を停めるのに必要といわれるスペースは、全長5.5mで全幅3mです。
これと同じ程度の広い間口なら、駐車スペースとして使えるので、奥の敷地に駐車場部分を作る必要がなくなり、より広く敷地が使えます。
ほかにも、間口に余裕があれば、小さな庭として活用することも可能です。

日当たりが良い

旗竿地でも、売却しやすい土地の特徴として、日当たりの良さがあります。
住宅を建てるうえで、多くの方が重視するのが日当たりの良さで、これは賃貸物件でも売却物件でも同様です。
たとえ奥まった場所にある土地でも、日当たりが良ければ印象が良くなり、その分売却の可能性が高くなるとともに、販売価格も上げられるかもしれません。
もしその旗竿地にすでに家が建っているなら、リビングとベランダの日当たりはチェックされやすいです。
一戸建て住宅を購入するのはファミリー層が多く、家族が集まるリビングの明るさや、洗濯物の乾き具合は気になるところでしょう。

売却しにくい旗竿地の特徴

一方で、売却しにくい旗竿地の特徴として、まず再建築不可の土地が挙げられます。
以前の建築法で建てられており、現在の建築基準法を満たしていないため、現在建っている家を取り壊しても、新しい家を建てられません。
そのため、今のところは問題なくても、先々建物が古くなった場合に建て替えができないとなると、使えない土地になってしまう可能性が高いです。
また、旗竿地の敷地に行くまでの道が、別の所有者がいる私道である場合も、所有者の意思次第では使えなくなる可能性があるため、売却しにくい土地といえます。

旗竿地を売却する方法

売れにくい旗竿地でも、やり方によっては売却できる可能性があるので、その方法を知っておくと安心です。
ここからは、旗竿地を売却する方法をご紹介します。

再建築不可の旗竿地の場合

再建築不可の旗竿地の場合、隣地の所有者に買ってもらえないか相談してみる方法があります。
再建築不可の旗竿地は、そのままの状態で買主がみつかる可能性は低く、売却活動を続けても時間がかかってしまうでしょう。
もし隣地の所有者が購入した場合、隣の土地と旗竿地を合わせれば、公道への設置面が2m以上になる可能性があり、自由に建物が建てられるようになるかもしれません。
とくに、隣地も同様の状況により再建築不可の土地になっている場合、両方を合わせれば再建築不可ではなくなり、土地の価値が上がるため、購入してくれる可能性があります。
ここで注意しておきたいのが、たとえ隣の家との契約であっても、個人の間でおこなわず不動産会社を間に入れるようにする点です。
不動産売買にはさまざまな取り決めがあり、そこをいい加減にしておくと、のちのちトラブルの原因となってしまいます。

私道を使っている旗竿地の場合

旗竿地に入る道が私道のため、売却が難しい土地の場合、私道の所有者に交渉してみる方法があります。
旗竿地に入る私道の所有者に、私道の持分を購入させてもらえば、自由に通行できるようになり、売却もしやすくなるでしょう。
あるいは、私道の所有者に対して、通行地役権の設定ができないか交渉する方法もあります。
通行地役権とは私道を通る権利で、私道の所有者に許可をもらえば得られます。
無償で権利を認めてもらうことも可能ですが、通行料を毎年支払う必要があるケースもあるので注意が必要です。

セットバックが必要な場合

旗竿地の間口が面する道路は、幅4m以上の道路である必要がありますが、なかには全面の道路が4mに満たないケースがあります。
その場合、敷地の一部をセットバックして、所有地の一部を道路として後退する方法をとれば、その分道路の幅が広くなり、4mの条件を満たすことが可能です。
セットバックをおこなえば、旗竿地でも建築ができるようになり、売却しやすくなるでしょう。
ただし、セットバックした部分は公道となり、自分の土地ではなくなるため、その部分に車を停めたり物を置いたりすることはできなくなるので気を付けましょう。

まとめ

旗竿地の売却が難しい理由には、土地の評価が低い、再建築不可のケースがある点があります。
売却しやすい旗竿地の特徴は、間口が別の用途でも使えるケースや、日当たりが良いケースです。
旗竿地を売却する方法として、再建築不可の土地を隣家に購入してもらう、私道の通行地役権の設定をしてもらう、セットバックをする方法があります。