土地の名義変更が必要になるケースが知りたい！手続きの流れ・費用も解説

土地を相続するにあたり、相続人は名義変更手続きを済ませなければなりません。
しかし、どのように手続きをすれば良いのか、費用はいくら負担しなければならないのかなど、気になることもあるでしょう。
そこで今回は、土地の名義変更手続きが必要になるケースと基本的な流れ、手続きに必要な費用を解説します。

土地の名義変更が必要になるケース

そもそも土地の名義変更は、土地の所有者が変わったタイミングで必要になる手続きです。
所有権移転登記と呼ばれるもので、名義変更の手続きを済ませると、法務局が管理する登記簿の情報が新しい内容に更新されます。
土地の名義変更が必要になるケースは相続と財産分与、売買そして贈与の4パターンです。

ケース1．土地の相続

両親や親族が亡くなり相続が発生した場合、相続人は土地の名義変更として相続登記をおこなう必要があります。
相続に伴う土地の名義変更手続きは、相続の発生を認識した日から3年以内に済ませなければなりません。
相続における名義変更は2024年4月より義務化されているため、遺産分割協議が終了したら速やかに手続きを進めましょう。

ケース2．土地の財産分与

離婚をきっかけに土地の財産分与が必要となる場合、名義変更をおこなう必要があります。
財産分与とは、夫婦が離婚する際に婚姻関係にある間に築いた財産を貢献度に応じて分割する方法です。
具体的には、土地の名義を夫から妻、または妻から夫に変更するケースや、共有名義から単独名義に変更するケースが挙げられます。
原則として、財産分与を理由とした土地の名義変更では夫婦共同の手続きが必要となるため、忘れずに手続きをおこないましょう。

ケース3．土地の売買

土地の名義変更は、所有している土地の売却や売り出し中の土地を購入する際に必要な手続きです。
名義変更手続きは、売主と買主が単独で申請するのではなく、双方が共同で申請しますが、基本的には不動産会社から紹介された司法書士に手続きを依頼することが一般的です。
土地の売買における名義変更の手続きは、決済および引渡しのタイミングでおこなわれます。

ケース4．土地の贈与

生前贈与などを理由に土地を譲り受けた場合、名義変更の手続きが必要です。
名義変更は、土地を贈与する側と受け取る側が共同でおこなう手続きです。
なお、個人から土地を贈与された場合、贈与税が課されるため、贈与する側と受け取る側に贈与の認識がなくても、贈与税の納付通知が届く可能性があるため、注意しましょう。

土地の名義変更手続きの流れ

土地の名義変更手続きに入る前には、一連の流れを確認しておくとスムーズに進めやすくなります。

流れ1．必要書類の準備

名義変更手続きの流れとして最初におこなうのは、必要書類の準備です。
必要書類は、名義変更が必要な理由に応じて異なるため、手続きの理由に合わせた書類を準備する必要があります。
相続による土地の名義変更では、被相続人の出生から死亡までの期間における戸籍謄本、住民票の除票または附票、遺産分割協議書、相続関係を説明する図が必要です。
さらに、すべての相続人の戸籍謄本や印鑑証明書、本人確認書類にくわえ、土地を相続する方の住民票と土地の固定資産評価証明書も準備します。
財産分与を理由とした名義変更では、離婚協議書または財産分与に関する契約書、離婚の事実を証明できる戸籍謄本が必要です。
また、変更前の名義人の印鑑証明書と新しい所有者の住民票、土地の登記識別情報または登記済証も準備しなければなりません。
土地の売買を理由とした名義変更では、売買契約書、売主の印鑑証明書、買主の住民票、土地の登記識別情報または登記済証、土地の固定資産評価証明書を準備します。
土地を贈与する場合は、贈与契約書または証書、贈与者の印鑑証明書、贈与を受ける者の住民票、土地の登記識別情報または登記済証が必要です。

流れ2．登記申請書の作成

必要書類の準備を終えたら、法務局のホームページからダウンロードした、または法務局の窓口で取得した登記申請書に必要事項を記入します。
ホームページには、名義変更が必要なケースごとの記入例が掲載されているため、作成時にはそれを確認しながら記入してください。
記入内容に漏れや誤りがないように十分に注意し、不備が原因で再申請が必要にならないよう心掛けることが重要です。

流れ3．すべての書類を法務局に提出

登記申請書を作成したら、必要書類と一緒に土地がある地域を管轄する法務局に提出します。
名義変更手続きの方法は、窓口での申請、郵送での申請、オンライン申請の3種類があります。
一般的には、窓口または郵送で申請しますが、申請書の不備をその場で修正できるメリットを考慮すると、窓口での申請がおすすめです。
法務局の開庁時間は、平日の8時30分から17時15分までですので、スケジュールを調整して訪問しましょう。

流れ4．登記識別情報通知の受領

名義変更を申請すると、法務局による審査がおこなわれ、問題がなければ1〜2週間ほどで登記識別情報通知（権利証）が送付されます。
通知を受け取れば、土地の名義変更手続きは完了です。
登記識別情報通知は再発行できないため、紛失しないよう大切に保管してください。

土地の名義変更手続きにかかる費用

土地の名義変更手続きには、登録免許税や必要書類の取得費用など、さまざまな費用負担が発生します。

費用1．税金

土地の名義変更をおこなう際には、各種税金を納める必要があります。
名義変更にかかる税金は、登録免許税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得税の4種類です。
登録免許税は登記手続きを対象とした税金で、納付額は土地の固定資産税評価額に税率を掛けて計算できます。
税率は名義変更の理由によって異なり、相続は0.4%、財産分与は2%、売買は1.5%、贈与は2%です。
贈与税は土地の贈与にかかる税金で、110万円の控除を差し引いた残額に対して10〜55%が課されます。
不動産取得税は都道府県税の一種で、具体的な税率などは都道府県ごとに異なります。
譲渡所得税は売却益にかかる税金で、その金額は売却益の14.21〜39.63%です。

費用2．必要書類の取得費用

土地の名義変更手続きに必要な書類を取得する際には費用が発生します。
取得費用は基本的に200〜600円が目安ですが、自治体によって金額が異なります。
具体的には、固定資産評価証明書は200〜300円、住民票と印鑑証明書は各300円、登記簿謄本または全部事項証明書は600円です。

費用3．司法書士への報酬

土地の名義変更手続きは自分でもおこなうことができますが、司法書士に依頼する場合、報酬として費用を支払う必要があります。
報酬費用は司法書士によって異なりますが、おおよその相場は5万〜7万円です。
なお、相続を理由とした土地の名義変更では、対象の方の戸籍を収集するなどの手間が多くかかるため、10万円前後の費用負担が必要になる場合もあります。
費用負担を少しでも抑えたい場合は、司法書士に依頼せず、自分で名義変更手続きを進めることも検討できます。

まとめ

土地の名義変更手続きが必要になるケースは相続や財産分与、売買など全部で4パターンです。
名義変更をおこなうには、必要書類の準備から登記申請書の作成、法務局への申請の流れで手続きを進めましょう。
土地の名義変更手続きには、登録免許税や必要書類の取得費用などがかかることも覚えておいてください。