近隣トラブルのある不動産は売却時に告知が必要？リスクと売却方法も解説！

不動産買取を含め、建物や土地の売却を考えているときに押さえたいポイントのひとつに、近隣トラブルの影響が挙げられます。
近隣トラブルは、告知義務の対象かどうかなどを確認していないと、不動産をうまく売却できないおそれがあるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産の売却において、近隣トラブルは告知義務の対象となるのかにくわえ、主なリスクと売却方法も解説します。

不動産の売却時に近隣トラブルは告知義務の対象となるのか

不動産を売却したいときは、告知義務に注意しましょう。
告知義務とは、購入の判断に影響する瑕疵を買主まで事前に伝える義務のことです。
近隣トラブルと告知義務の関係は、以下のとおりです。

告知義務の有無

近隣トラブルのある不動産は、売却時に告知義務が課されることがあります。
ポイントは、現在発生している近隣トラブルが環境的瑕疵に該当するかどうかです。
環境的瑕疵とは、騒音や異臭など、不動産の周辺環境に関する問題や不具合を指します。
現在の近隣トラブルが周辺環境の問題や不具合に該当する場合、告知義務の対象となります。
したがって、近隣トラブルについては、買主に事前に伝えなければなりません。
一方で、環境的瑕疵に該当しない場合は、告知義務の対象外です。
ただし、何が環境的瑕疵に該当するかは一概にはいえません。
同じ騒音でも、ストレスを感じるかどうかは個人差があります。
主観的な問題になりやすいため、環境的瑕疵かどうかを売主が個人で判断するのは一般的に難しいため、注意が必要です。

告知が必要になりやすいケース

買主への告知が必要になりやすいのは、まずマンション売却時に隣人の規約違反がある場合です。
マンションの規約は、住人同士が快適に暮らすために定められています。
隣人に規約違反があると、買主が入居後に迷惑を被る可能性が高まります。
そのため、ペットの無断飼育など隣人の問題行為は、買主に事前に伝えておくのが基本です。
また、隣人がクレーマーである場合も挙げられます。
昼間の掃除機がけなどの一般的な行為に対して苦情を出す隣人がいると、安心して暮らせません。
クレーマーの隣人は買主にとって問題であり、不動産売却時には告知が必要と考えられます。

告知せずに売却したときの問題

告知が必要な瑕疵を買主に伝えずに売却すると、損害賠償などを請求されるリスクがあります。
引き渡した不動産に契約内容と異なる部分があれば、買主は売主に契約不適合責任を問えます。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。
告知義務を果たしていないと、契約不適合責任により買主とトラブルになる可能性があります。
トラブルの例として、隣人による騒音を告知せずに売却し、のちに損害賠償を請求されたケースがあります。
近隣トラブルに厳密な定義はありませんが、購入判断に影響を及ぼす可能性がある場合は、買主に事前に伝えるほうが安心です。

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近隣トラブルを解決せずに不動産を売却するリスク

近隣トラブルは、不動産の瑕疵になりえるとはいえ、売却前に売主側で解決する必要はありません。
しかし、近隣トラブルが続いている状態だと、不動産の売却時に多少のリスクが生じます。
事前に確認したい主なリスクは、以下のとおりです。

売却価格の低下

近隣トラブルが解決されていない場合の主なリスクは、売却価格の低下です。
原因は、不動産の需要が減少する点にあります。
近隣トラブルのある不動産は、購入後に迷惑や損害を被るリスクが想定されます。
買主にとって注意が必要であり、積極的に購入する人は基本的にいません。
目立った瑕疵のない不動産と比べて劣るため、価格を下げなければ釣り合いがとれません。
結果として、本来の相場より安く売却されることが多くなります。

売却活動の長期化

売却価格の低下を避けたいなら、現在発生している近隣トラブルを気にしない買主に売却する方法があります。
先述のとおり、近隣トラブルは人によって受け止め方が異なります。
そのため、買主を丁寧に探せば、現在の近隣トラブルを気にしない方が見つかる可能性があるでしょう。
ただし、買主を特定の層に限定すると、売却に時間がかかることがあります。
売却したい不動産をなかなか手放せなくなる点は、主なリスクのひとつといえます。

損害賠償は請求できるのか

売主に責任のない近隣トラブルで上記のようなリスクが生じた場合、問題を起こしている人物への損害賠償請求が考えられます。
実際、近隣トラブルによる値下がり分は、原因となった人物に請求することが可能です。
しかし、請求が認められるかどうかは別問題であり、損害賠償が認められなかったケースのほうが一般的です。
損害賠償請求による手間や負担でかえって損失が拡大しないよう、訴訟を検討するときは弁護士とよく相談しましょう。

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近隣トラブルのある不動産を売却する方法

近隣トラブルのある不動産でも、方法によってはスムーズに売却できることがあります。
状況に応じた主な売却方法は、以下のとおりです。

仲介

仲介とは、不動産会社を通じて買主を探す一般的な方法です。
近隣トラブルが発生している場合でも、仲介で売却できる可能性があるのは、不動産自体の条件が良いケースです。
たとえば、駅や都市部に近い、建物が修繕なしで住める状態であれば、条件は良いといえます。
不動産の条件が良く、近隣トラブルが告知義務の対象にならないほど軽微であれば、仲介でも買主が見つかる可能性があります。
仲介のメリットは、後述する買取に比べて価格の相場が高いことです。
上記の条件に該当し、価格にもできるだけこだわりたい場合は、仲介を検討するとよいでしょう。
ただし、売却方法を仲介にすると主な買主は一般の方になるため、近隣トラブルを敬遠される可能性があります。
買主がなかなか見つからない場合は、買取をおすすめします。

買取

買取とは、買取業者に不動産を売却する方法です。
主な特徴は、短期間で不動産を売却できることです。
利用先によってはスピード買取が可能であり、室内に売主の私物が残っている状態でも、そのまま引き渡せることがあります。
また、買取は不動産の条件をあまり問わない点も特徴です。
立地が良くなく、かつ大きな近隣トラブルがある場合でも、一般の方から敬遠される状態でも買取であれば売れることがあります。
一部の買取業者は、訳あり物件を専門としているためです。
買取で売れるか不安な場合は、訳あり物件を専門とする業者を探してみましょう。

専門業者の強み

訳あり物件の専門業者は、問題のある不動産を扱うノウハウに優れており、自社での運用や再販によって利益を出せます。
弁護士とも連携しており、買取後に近隣トラブルを解決してから運用や再販をおこなうケースもあります。
このように、買主が訳あり物件の専門業者であれば、近隣トラブルが比較的問題になりません。
立地の悪さや建物の古さなども問われない場合があるため、不動産をスムーズに売却したいときは、一度相談してみることをおすすめします。

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まとめ

不動産の売却において、環境的瑕疵に該当する近隣トラブルは告知義務の対象とされるため、買主まで事前に伝えなくてはなりません。
近隣トラブルが未解決のままで売り出すと、売却価格の低下や売却活動の長期化などのリスクが生じます。
売却方法に関しては、不動産の条件が良くて近隣トラブルも軽微なら仲介で売れる可能性がありますが、買主がなかなか見つからないときは買取がおすすめです。