擁壁のある不動産とは？売却しにくい理由やスムーズに売る方法をご紹介！

マイホームを購入するときには、土地探しからおこなうケースがほとんどです。
しかし、希望するエリアで条件の良い土地を見つけても、購入後に擁壁を新設したり、補強工事をしたりしなくてはならない可能性があります。
そこで今回は、不動産の擁壁とは何か、売却しにくい理由や方法をご紹介します。

不動産における擁壁とはどのようなものか

擁壁とは、一般的に傾斜地や高低差のある土地で、建物を建築するときに必要な構造物です。
これは、傾斜地や高低差のある土地を安定させるために必要なもので、土砂崩れなどを防ぐ役割があります。
とくに、川沿い・海沿いの地域では、洪水や高潮から陸地を保護するために擁壁が設置されるのが一般的です。
設置される擁壁は、地形や用途によって種類が分けられます。
以下では、擁壁の主な種類や規定内容を確認してみましょう。

不動産における擁壁の種類とは

擁壁の種類は、大きく分けて「RC造」「大谷石積み擁壁」「間知ブロック積み擁壁」の3つです。
まず、RC造とはコンクリート製の擁壁を指します。
鉄筋の有無によって、「SRC造」と「RC造」に分けられるのが一般的です。
垂直に近い擁壁を設置できるため、住宅のすぐ横に設置する必要がある場合に使用されます。
大谷石積み擁壁は、加工しやすいのが特徴です。
「大谷石」と呼ばれる軽石凝灰岩を積み上げた擁壁で、昭和時代の建築物によく使われていました。
また、間知ブロック積み擁壁とは、城の石垣に使われている種類です。
斜面を造成するときに利用されるため、ハウスメーカーでも取り扱いがあります。
しかし、RC造より耐久性が劣る点はデメリットです。
間知ブロックでは、建築要件を満たさないと考えるハウスメーカーもあるため、事前に確認しておきましょう。

不動産における擁壁の規定内容とは

不動産の擁壁を理解するには、がけ条例を把握しておく必要があります。
がけ条例とは、がけの近くで建築物を建てる際に、一定の距離を離して建築するよう定めた条例です。
この制度は、がけの崩壊による危険を考慮しています。
規定内容は、自治体ごとに異なりますが、その一つに「擁壁の設置」が含まれていることも特徴です。
がけの崩壊を防ぐために擁壁を設置すると、建築規定が緩和される可能性があります。
がけの定義は、「高さ2mまたは3mを超える、硬い岩盤以外の土質で、30度を超える傾斜がある土地」となっているため、所有する土地が対象かどうか確認しましょう。

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擁壁のある不動産が売却しにくい理由

一般的に、擁壁のある不動産は売却しにくいといわれています。
その理由は、以下のとおりです。
不動産売却で失敗しないよう、3つの理由を把握しておきましょう。

理由①危険な擁壁が設置されている

危険な擁壁が設置されている不動産は、地震や大雨による土砂災害の発生が懸念されます。
擁壁にひび割れや変形が見られる場合や、異なる素材を積み上げた二段積み擁壁の場合は、とくに注意が必要です。
また、自然石を積み上げた擁壁や、許可を得ずに設置された擁壁も、危険な擁壁と判断される可能性があります。
このような場合、現状のまま売却することは難しいかもしれません。

理由②工事費用が高い

擁壁に問題があると、将来建物を建築する際の工事費用が高くなる傾向があります。
そのため、売却価格が下がり、利益を得られない恐れがあるでしょう。
すぐに建物を建てる予定がない場合でも、建物は老朽化していずれ建て替えが必要になるため、擁壁の工事費用が売買価格に反映されます。
工事費用は、建物の状態や工事内容により異なりますが、数百万円以上かかることも珍しくありません。
目安として、1㎡あたり約3万〜15万円を想定すると良いでしょう。
たとえば、45㎡の土地では約135万〜675万円が工事費用の目安となります。

理由③安全性が確認できないと建て替えがおこなえない

安全性が確認できない擁壁に支えられた土地では、建て替えをおこなうことができません。
擁壁をつくり替えなければ、工事を進めることができないため、注意が必要です。
ただし、ケースによっては、安全性が確認できない擁壁でも建て替えが可能な場合があります。
擁壁に建物の荷重をかけない設計であれば、安全性が確認できない状態でも建て替えが可能です。
不動産の売却に際しては、建て替えが可能かどうかが重要な判断材料となるため、売却前に土地の状況を確認しておく必要があります。
建て替えができない不動産は、購入希望者から敬遠されやすく、売れ残る可能性が高まります。

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擁壁のある不動産をスムーズに売却する方法

擁壁のある不動産をスムーズに売却したいなら、以下の方法を知っておきましょう。
おすすめの売却方法は、主に3つ挙げられます。
それぞれポイントを確認しておき、実際の売却で役立ててみましょう。

方法①擁壁の安全性をチェックしてから売りに出す

擁壁のある不動産が売却しにくい理由は、土地や建物の安全性が確保されていないためです。
これらの問題を解消すれば、擁壁のある不動産でも円滑に売却できる可能性があります。
注意点として、擁壁の安全性は耐用年数だけでは判断できません。
施工方法によっては、設置されたばかりの擁壁でも危険が生じているおそれがあります。
売却前に建築士や土木関係の専門家に調査を依頼し、擁壁が安全かどうか確認しましょう。
また、自治体の建築指導事務所や担当課で、検査済みの擁壁かどうかを確認することも有効です。
現行の建築基準法では、高さ2mを超える擁壁を設置する際には、工作物確認申請の手続きが必要です。
適切に工事申請がなされ、確認を受けている擁壁であれば、安全性に問題がないことを証明できます。
擁壁に問題がないことを証明してから売却するほうが、買主を見つけやすくなります。

方法②擁壁の補強工事をおこなってから売却する

安全性が確認できない擁壁のある土地を売却するには、補強工事の必要性を検討する必要があります。
現在の安全基準に適合するように擁壁を補強しておけば、購入希望者の不安を軽減できるだけでなく、物件を適切に管理していることの証明にもなります。
購入希望者に良い印象を与えることができるため、早期の売却や高値での成約も見込めるでしょう。
新たに擁壁を設置し直す場合の費用は、1㎡あたり3〜15万円程度、修繕の場合は1㎡あたり1〜2万円程度を見込んでおくことが推奨されます。

方法③専門業者に買取を依頼する

擁壁のある不動産を早期に手放したい場合は、専門業者に買取を依頼する方法が適しています。
不動産会社に直接物件を買い取ってもらえるため、迅速に引き渡せる点がメリットです。
ただし、その分、売却価格が下がる可能性があります。
「建物の解体費用を抑えたい」「手続きの負担を軽減したい」といった点に魅力を感じる方に適した方法です。
専門の買取業者に依頼すれば、安全性が確認されていない擁壁がある場合でも、円滑に不動産を売却できる可能性があります。
業者によって対応は異なりますが、依頼から1週間程度で現金化できるケースもあります。

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まとめ

擁壁とは、傾斜地や高低差のある土地で建物を建築するときに必要な構造物です。
擁壁のある不動産が売却しにくい理由には、安全性が確認されていないことや工事費用が高いことが挙げられます。
これらの不動産をスムーズに売却したいなら、擁壁の安全性をチェックしたり、補強工事をおこなったりなどの対策を講じましょう。