市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめである理由を解説！

市街化調整区域にある不動産は売却しにくいといわれています。
それでは、なぜ市街化調整区域にある不動産が売却しにくいのかご存じですか。
今回は、市街化調整区域にある不動産の買取を検討している方に向けて、市街化調整区域とは何か、売却しにくく買取がおすすめである理由、売却・買取のコツを解説します。

不動産買取における市街化調整区域とは何か

市街化調整区域は地方自治体ごとに「都市計画法」で指定されていて、市街化区域と比較されることもあります。

都市計画法によって指定されている市街化調整区域と市街化区域

市街化調整区域とは、市街化を抑制するために都市計画法で指定される地域であり、人が居住するための住宅や商業施設の建設は基本的に認められていません。
ただし、住宅や商業施設の建設が全面的に禁止されているわけではなく、地方自治体に申請すれば許可されることもあります。
一方、市街化区域とは、市街化が率先しておこなわれ、インフラも積極的に整備され住宅や商業施設が密集する地域です。
住宅が密集した地域では利便性を高める必要がありますが、ビルや商業施設は田舎の自然が豊かな風景にマッチしません。
無秩序な市街化を避けることを目的として、都市計画法によって市街化調整区域と市街化区域とを指定しているのです。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域では市街化が抑制されていて、主な用途は農業や林業です。
そのため、駅や学校にスーパーマケットなどの生活に必要な施設が充実していないことがあります。
ただし、市街化が進んでいない分、交通量や人の数が少なく、比較的静かであることが特徴です。
また、住宅や商業施設の建設が許可されていないため、将来的にも高いビルが立ち並んで騒音に悩まされるなどの心配は少ないでしょう。
そして、市街地調整区域では、住宅や商業施設の新規建設だけでなく、既存の建物の建て替えや増築にリノベーションにも原則的に許可が必要です。
家が古くなって住めなくなってしまったときも、地方自治体に開発許可申請をおこなったり、建築許可を取ったりしなければなりません。
このため、評価額が低いため固定資産税は安く抑えられますが、土地の価格は安くなる傾向があります。
また、市街化調整区域にあり登記簿謄本の地目に「農地」と記載されている不動産は、農地としてしか売却できないことにも注意が必要です。
市街化調整区域にある不動産の売却や買取を検討するときは、登記簿謄本の地目を確認したほうが良いでしょう。

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市街化調整区域にある不動産の売却が難しく買取がおすすめである理由

市街化調整区域にある不動産は買い手が見つかりにくく、仲介による売却は難しいとされています。
しかし、専門の買取業者であれば問題なく買い取ってくれるため、市街化調整区域にある不動産の売却には買取がおすすめです。

市街化調整区域にある不動産を仲介によって売却するのが難しい理由

市街化調整区域にある不動産を売却するのが難しい理由は、水道・電気・ガスなどのインフラ環境が不十分であり生活の利便性が低い可能性があるからです。
行政が計画的にインフラの整備を進める市街化区域とは異なり、市街化調整区域では自分でインフラを引かなければなりません。
たとえば、公道が近いところなら上水道は使用できるようになっているかもしれませんが、下水道が整備されていなく浄化槽の設置が必要なことがあります。
スーパーマーケットやコンビニが近くにないことも考えられ、そうなると買い物の度に長距離を車で往復しなければならないと不便です。
また、新しい建物だけでなく既存の建物の建て替えなどにも開発許可が必要であることも、市街地調整区域にある不動産の売却が難しい理由です。
自由に建物を建てられないと買主の負担が大きくなってしまい、敬遠されて買い手が現れないのも無理はありません。
さらに、住宅ローンが通りにくいことも、市街地調整区域にある不動産の売却が難しい理由のひとつです。
不動産の購入には住宅ローンを組むのが一般的ですが、市街地調整区域にある不動産は評価額が低く担保に見合わないため、金融機関の融資を受けられないおそれがあります。

市街化調整区域にある不動産は買取がおすすめである理由

たしかに市街地調整区域にある不動産は仲介によって売却するのは難しいかもしれませんが、買取は十分可能であり、売却自体をあきらめる必要はありません。
買取をおすすめする理由は、専門の買取業者には一般的な不動産会社が取り扱わない物件を取り扱うためのノウハウがあるからです。
たとえば、専門の業者は、市街化調整区域にある不動産を買い取ったあと建物のリフォームをおこなって、投資家に売却します。
買取業者自身で運用をおこなって家賃収入を得たり、古民家カフェなどの営利目的の建物に改築して売却することも可能です。
したがって、市街化調整区域にある不動産の売却では、仲介ではなく専門の業者へ買取を依頼することをおすすめします。

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市街化調整区域にある不動産を売却・買取しやすくするコツ

市街化調整区域にある不動産には、売却・買い取りしやすくするためのコツがあります。
このコツを押さえられれば、市街化調整区域にある不動産でも売却・買取がしやすくなるでしょう。

地目を把握する

市街化調整区域にある不動産の売却・買取をしやすくするコツのひとつが、地目を把握しておくことです。
地目とはその土地の用途を定めたもので、宅地・田・畑など23の区分があります。
売却・買取を希望する土地の地目が農地であれば、その土地の用途は農地に限定されているのです。
地目が農地となっている土地は、地域の農業委員会に許可を受けた農家または農業従事者しか購入できません。
通常の土地と比較すると需要が限定されてしまいますが、近隣に土地を必要としている農家や農業従事者がいれば、優良な買い手候補となるでしょう。

転用を検討する

市街化調整区域にある土地の地目が農地となっていると用途が限定されますが、農家や農業従事者は減少しつつあるのが現実です。
農地のままでの売却が難しいときは、農地転用の許可申請を出してほかの用途にもできるようにすることが、スムーズに売却を進めるコツです。
市街化調整区域にある農地転用の許可申請は、市区町村に設置されている農業委員会にに対して出します。
提出した申請書は農業委員会の意見書を添付して都道府県知事などに送られ、許可通知が届けば申請の完了です。
農地転用が難しければ、そのままの状態で専門業者に買取を依頼すると良いでしょう。

開発許可を得る

市街化調整区域にある不動産でも、開発許可が得られれば建物を建設できます。
市街化調整区域のなかでも市街化区域に隣接している土地であれば、申請で開発許可を得られる可能性が高いでしょう。
以下のような条件を満たしてれば申請によって開発許可が下りるところもあります。

●50棟以上の住宅が連なっている
●上下水道が整備済み
●一定の数値を満たして道路に接している

開発許可が下りるかどうかを決定するのは、都市計画法を基準として各市区町村が定めた規定です。
まずは役場の都市計画課などに相談してみると良いでしょう。
通常は開発許可が下りないところでも、高齢者施設・福祉施設・医療施設などの地域のニーズが高い建物であれば開発許可が下りるかもしれません。
地域ニーズが高い施設を建設する土地を探している事業者を探すのも、市街化区域にある不動産を売却するコツです。

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まとめ

市街化調整区域とは、市街化が抑制された土地であり、制限があり自由に建物を建設できません。
そのため、仲介による売却が難しく、専門の業者に買取を依頼するのがおすすめです。
売却・買取しやすくするコツは、不動産がある市区町村や都道府県知事などから転用や開発許可を得て、建物の建設を可能にすることです。